Публикации
Оценка инвестиционных проектов
Комментарии к действующему законодательству в области инвестиционной деятельности с привлечением Федерального имущества
ноябрь, 2008. Федеральный справочник "Оценочная деятельность в Российской Федерации"
В последнее десятилетие многочисленные наработки как западных, так и отечественных специалистов в области оценки инвестиционных проектов нашли широкое практическое применение в нашей стране. Практически ни один более-менее серьезный проект не обходится без привлечения консультантов в области оценки инвестиционных проектов. Во многих крупных оценочных компаниях работы по оценке инвестиционных проектов были выделены в отдельное направление, поскольку задачи решаемые оценщиками в этих проектах требуют специальных знаний и навыков.
Оценка инвестиционных проектов - достаточно сложная междисциплинарная область, предъявляющая высокие требования к оценщикам-консультантам.
Как показывает опыт, процедура оценки инвестиционных проектов не проста и требует серьезной квалификации оценщиков (как 70% успеха) и хорошего знания "тонкостей" требований к проведению оценки инвестиционных проектов (оставшиеся 30% успеха).
Можно выделить следующие задачи, которые могут решаться оценщиками
при оценке инвестиционных проектов:
- разработка концепции проекта и выбор наиболее эффективного варианта
его развития;
- оценка вкладов в инвестиционный проект, включая объекты, вовлекаемые в инвестиционный проект;
- разработка бизнес-плана инвестиционного проекта;
- оценка эффективности инвестиционного проекта как в целом, так и для каждого участника (инвестора) проекта;
- оценка рисков проекта и разделение риска между участниками;
- оценка результатов инвестиционной деятельности при завершении проекта и разделении результатов между участниками проекта (инвесторами).
Как видно, круг задач достаточно широк и работа оценщика может переходить из области оценочной деятельности в область стоимостного консалтинга.
Каждый проект имеет свои особенности, каждый инвестор имеет свои специфические требования к перечню и объемам работ по оценке инвестиционных проектов. Все это дополнительно накладывает требования на уровень и квалификацию специалистов, привлекаемых для выполнения этих работ.
В настоящее время сформировалось два больших сегмента инвестиционной деятельности:
- проекты, в которые вовлекается частная собственность;
- проекты с государственной участием.
Для оценщиков эти "сегменты" прежде всего различаются по кругу задач, которые ставятся перед ними при оценке этих проектов. Кроме того, при вовлечении в инвестиционные проекты частного капитала оценка не является обязательной и нет жестких регламентов к перечню работ и документов, которые должны подготовить оценщики. Как правило, оценщики при работе с частной собственностью больше выступают как консультанты.
В проектах, связанных с развитием государственной собственности,
оценка объектов, вовлекаемых в инвестиционной проект, является
процедурой обязательной.
Ввиду сложности реализации инвестиционных проектов с участием
государства в данной статье мы уделим основное внимание вопросам,
связанным с оценкой инвестиционных проектов с государственной
собственностью.
Далее, на основании нашего опыта, перечислены специфические моменты, характерные при проведении работ по оценке инвестиционных проектов с участием государства:
- инвестиционная деятельность с участием государственного имущества регламентируется целым рядом нормативных документов;
- вкладом государства как инвестора в инвестиционный проект, как правило, является имущество (например, объект недвижимости), оценка которого является обязательной. На основании этой оценки определяется величина вклада государства в проект и, соответственно, его доля в проекте;
- для участия в проект с государственной собственностью инвестор, как правило, выбирается на конкурсной основе. Поэтому все условия инвестиционного проекта (особенно финансовые) рассматриваются как начальные (стартовые) и окончательно определяются по результатам проведения конкурсных торгов;
- государство может накладывать дополнительные условия (обременения) на привлекаемых инвесторов, связанные с развитием других социальнозначимых объектов и инфраструктуры;
- отсутствует симметрия при распределении рисков между участниками инвестиционного проекта;
- возможность изменения доли Российской Федерации до окончания реализации проекта путем предоставления инвестором государству других активов;
- проекты могут быть направлены на реализацию социальных задач, развитие инфраструктуры территорий или осуществление государственных функций. Такие проекты, как правило, не имеют прямой "коммерческой" составляющей. Поэтому при их оценке необходимо учитывать социальный эффект, а также общую бюджетную эффективность проекта.
Понимание и учет этих особенностей при подготовке пакета документов
для инвестиционного проекта - залог успеха работы как оценщика, так
и реализации инвестиционного проекта.
Еще недавно реализация инвестиционных проектов с государственной собственностью
была сопряжена с целым рядом проблем.
Одна из основных проблем, с которой сталкивались потенциальные инвесторы
- отсутствие единого законодательно закрепленного порядка привлечения
государством финансирования инвестиционных проектов.
Другая проблема была характерна для объектов недвижимости, вовлекаемых
в инвестиционный проект. Как правило, в проекты вовлекались объекты,
избыточные для осуществления государственных функций или находящиеся
в плохом состоянии, или использование которых в дальнейшем было абсолютно
не эффективно. Еще пять-семь лет назад обычным явлением было отсутствие
не только документов на земельный участок, на котором расположено
недвижимое имущество, но и точных данных о его размерах и границах.
Не было никаких данных о возможных вариантах застройки, о технических
условиях подключения объекта к инженерным сетям и т.п. Все эти вопросы
должны были решаться инвесторами самостоятельно. К чему это приводило:
инвестор вступал в проект с очень большим уровнем риска, высокая неопределенность
снижала ценность объекта недвижимости, вовлекаемого в проект, и, соответственно,
снижалась эффективность (отдача) проекта для государства.
Одним из примеров упорядочения взаимоотношений государства и инвесторов на рынке недвижимости стало Положение о принятии федеральными органами исполнительной власти решений о даче согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 10 августа 2007 года № 505. Положение определяет пакет документов, регламентирующий подготовку, проведение и одобрение федеральными органами власти инвестиционных сделок с Федеральной недвижимостью.
Специалистами Минэкономразвития России были разработаны типовые формы инвестиционных договоров, задания на проведение оценки имущества, вовлекаемого в инвестиционную деятельность, и оценки стоимости прав заключения инвестиционного договора. Определен и сам порядок проведения и условия аукциона на право заключения инвестиционных договоров в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества. Кроме того, описаны процедуры выбора организаций, которые эти аукционы будут проводить.
Все эти документы регламентируют, что объект, вносимый государством в качестве вклада в инвестиционный проект, должен быть сформирован и подготовлен для вовлечения в инвестиционный проект, то есть при отборе инвестора должны быть уже готовы правоустанавливающие документы на инвестиционный объект, включая земельный участок, сведения об обременениях объекта недвижимого имущества, градостроительный план земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, результаты инженерных изысканий, задание инициатора проекта на подготовку проектной документации, а также бизнес-план (технико-экономическое обоснование) инвестиционного проекта.
Таким образом, на инвестиционный конкурс предлагается уже сформированный объект недвижимости, что с одной стороны существенно снижает риски инвесторов, а с другой - повышает эффективность и отдачу инвестиционного проекта для государства.
Для успешной реализации инвестиционного проекта инициатор, которым является государственное предприятие или учреждение, должен обосновать необходимость приобретения имущества для федеральных нужд и при этом учитывать, что реализация проекта не должна противоречить предмету и целям деятельности, определенным его уставом, и должна быть предусмотрена программой его деятельности. Одним из основных документов при подготовке к проекту становится бизнес-план (технико-экономическое обоснование), в котором кроме всего прочего оценивается влияние предполагаемого инвестиционного проекта на деятельность инициатора по производственным, финансовым и иным показателям на прогнозный период до 5 лет. Таким образом, жестко увязывается основная деятельность государственного предприятия или учреждения и необходимость в реализации инвестиционного проекта.
Следующим шагом в реализации инвестиционного проекта является подготовка подготовка проектной документации, проекта инвестиционного договора и оценка стоимости прав заключения инвестиционного договора. При этом следует отметить, что предварительные условия будущего инвестиционного договора, результат анализа инвестиционного проекта, проводимого в рамках бизнес-плана, и стоимость прав заключения инвестиционного договора напрямую связаны.
К примеру, инициатор нуждается в увеличении площадей или реконструкции находящейся в его ведении федеральной недвижимости. При этом его нужды выражены во вполне конкретных квадратных метрах, количество которых он определил сам. Привлекаемые для подготовки бизнес-плана и оценки специалисты, определяют стоимость прав заключения инвестиционного договора.
Согласно терминологии, предлагаемой в рамках выпущенных Минэкономразвития России типовых документах, под стоимостью права заключения инвестиционного договора в отношении недвижимого имущества понимается разница между будущими выгодами от использования объема имущественных прав в инвестиционном объекте, приобретаемых инвестором в результате реализации инвестиционного проекта в соответствии с проектом инвестиционного договора, и затратами инвестора, вытекающими из его обязательств по этому договору. В рассматриваемом примере стоимость права заключения инвестиционного договора фактически является разницей между рыночной стоимостью доли Российской Федерации (в лице инициативного госпредприятия) в проекте и рыночной стоимостью прав на недвижимое имущество, которое будет передано инициатору в результате реализации проекта. Иными словами, делая вклад в проект недвижимым имуществом, Российская Федерация в данном случае может рассчитывать, скажем, на 30% от площадей инвестиционного объекта. Однако, потребность инициатора в площадях, ложащаяся в основу условий инвестиционного договора, может составить всего 28% площадей будущего объекта. Очевидно, что результат оценки прав заключения инвестиционного договора в данном случае будет равен текущей стоимости прав на 2% площадей инвестиционного объекта. Таким образом, инициативное госпредприятие могло бы рассчитывать либо на большую площадь, либо на денежные средства.
Следует отметить, что инициативное госпредприятие, конечно, будет нуждаться в квалифицированных консультациях оценщиков при определении условий инвестиционного договора. Оценщики, в свою очередь, могут подсказать не только о возможной "дельте", выраженной в денежной форме, но и об излишних запросах инициатора, которые могут привести к тому, что торги не состоятся по причине потери привлекательности проекта у потенциальных инвесторов, а другими словами, их неготовности работать себе в убыток или с большим уровнем риска.
Подготовленный пакет документов, состоящий из 22 пунктов (в том числе бизнес-план, и отчеты об оценке стоимости вовлекаемой в проект недвижимости и стоимости прав заключения инвестиционного договора) отправляются на согласование в отраслевой федеральный орган исполнительной власти, который в тридцатидневный срок дает согласие или мотивированный отказ от заключения инвестиционного договора.
Следует обратить внимание, что на этом этапе проверяется целесообразность реализации инвестиционного проекта и его влияние на деятельность инициатора. Кроме того, отвергается инвестиционная деятельность в случае, если инициатор проекта включен в прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества либо имеется заявка отраслевого федерального органа исполнительной власти о его приватизации.
В случае положительного решения, представленный в отраслевой федеральный орган исполнительной власти пакет документов вместе с согласием на заключение инвестиционного договора направляется в Росимущество, а инициатор получает уведомление о согласии.
После экспертизы представленной документации Росимущество в случае, если суммарный объем капитальных вложений, необходимых для реализации инвестиционного проекта, в совокупности не превышают 500 млн. рублей, а рыночная стоимость недвижимого имущества, определенная независимым оценщиком в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, не превышает 150 млн. рублей, принимает решение о согласовании заключения инвестиционного договора путем утверждения соответствующего распоряжения.
В противном случае, согласование инвестиционного проекта осуществляется
на основании решений Правительства Российской Федерации, которое готовится
Минэкономразвития России.
Получив соответствующее согласование реализация инвестиционного проекта
переходит на этап торгов по отбору инвесторов.
В действительности сами инвесторы заинтересованы в том, чтобы участие
Российской Федерации в инвестиционных проектах было надежно защищено,
а доля государства, получаемая в результате завершения проекта, соответствовала
рыночным показателям. В то же время Российская Федерация нуждается
в том, чтобы проекты с привлечением Федеральной недвижимости оставались
привлекательными для частного бизнеса.
Детальный анализ инвестиционного проекта и собственных ресурсов, позволит инвестору определить свои предельные возможности и шаги в рамках реализации проекта, которые могли бы сделать этот проект для него выгодным. Использование в данной ситуации опытных консультантов, способных квалифицировано оценить проект и возможности потенциального инвестора представляется вполне уместным и логичным выбором.
Александр Иванов, управляющий партнер компании
РОССИЙСКАЯ ОЦЕНКА
Алексей Мартемьянов, руководитель проектов,
CPM
